Wat mag je van een aankoopmakelaar verwachten? ‘Kan eerlijk zeggen of prijs nog reëel is’


Wie een aankoopmakelaar in de arm neemt, lijkt een streepje voor te hebben op de overspannen huizenmarkt. Maar wat doet die eigenlijk voor je?


Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper van een woning. Natuurlijk kun je het ook zelf doen, maar dat vergt veel tijd, kennis van zaken en geregel. De hulp die een aankoopmakelaar biedt, kun je grofweg opdelen in vier stappen: het zoeken van een huis, het bezichtigen, het onderhandelen en het begeleiden van de aankoop.


Huis zoeken 

De makelaar heeft voorkennis
De meeste mensen beginnen hun zoektocht op Funda. Maar voor veel huizen vissen ze dan volgens manager Robert Welink van vergelijkingswebsite Makelaarkosten.nl achter het net, omdat die al zijn verkocht. ,,Het is daarom steeds belangrijker woningen te vinden vóórdat ze op een huizenplatform staan. Een lokale aankoopmakelaar kan daarbij helpen.’’


Zo’n aankoopmakelaar heeft veel kennis van de huizenmarkt in jouw regio. Welink: ,,Hij of zij beschikt over een breed netwerk van collega-makelaars. Daardoor is hij als eerste op de hoogte van nieuwe woningen die in de verkoop komen en die voldoen aan je wensen.’’


Maar leidt dat niet tot een ongewenst systeem van afspraken tussen makelaars die informatie in hun systemen exclusief voor elkaar houden en de koper buitenspel zetten? Zo verdienen er aan elk huis twee makelaars.


,,Dat is het meest ondoorzichtige deel van het proces’’, beaamt Philip Herssen, oprichter van de websites van ‘4offertes.nl’, waaronder ook Makelaarkosten.nl valt. ,,Maar de huidige negativiteit over makelaars is niet terecht. De markt en het weinige aanbod maken het voor iedereen frustrerend. Er zijn gewoon te weinig huizen.’’ 


Bezichtigen 

Oog voor gebreken
,,Een bezichtiging brengt plichten met zich mee’’, zegt Welink. ,,Zaken die je tijdens het bezoek over het hoofd ziet maar die je wel had kunnen zien, vallen namelijk niet onder verborgen gebreken. Maak je na aankoop van de woning kosten voor het oplossen van deze problemen en zijn ze niet opgenomen in de ontbindende voorwaarden, dan zijn die kosten voor jou. De aankoopmakelaar helpt je deze gebreken te ontdekken.’’

Bron: Independer - overdrachtsbelasting


,,Als het goed is, stelt de aankoopmakelaar bij de bezichtiging vragen over de bouwkundige staat, isolatie, omgeving en verbouwingen’’, vult woordvoerder Gerard Spierenburg van de Consumentenbond aan. ,,Na afloop krijg je advies over de woning, bijvoorbeeld om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De makelaar behoort enig verstand te hebben van de potentiële risico’s van een woning. Denk aan zaken als: staat het huis in een gebied met funderingsproblemen? Is de vloer gevoelig voor betonrot? Is er asbest aanwezig?’’


Zeker in deze markt kan de aankoopma­ke­laar eerlijk zeggen of een prijs nog reëel is, en of het in jouw situatie verstandig is om zo veel geld uit te geven


Onderhandelen 

Ervaring helpt
Je aankoopmakelaar beheerst onderhandelingsstrategieën en heeft het onderhandelingsproces al veel vaker doorlopen. ,,Daardoor voelt hij aan in welke situaties een lager of juist een hoger bod noodzakelijk is’’, zegt Welink. ,,Ook laat hij zich het hoofd niet op hol brengen als kopers tegen elkaar gaan opbieden.’’


Herssen. ,,Zeker in deze markt kan hij eerlijk zeggen of een prijs nog reëel is, en of het in jouw situatie verstandig is om zo veel geld uit te geven. Een makelaar die dit allerbelangrijkste, adviserende menselijke aspect niet op zich neemt, is misschien niet diegene die je nodig hebt.’’ 


Begeleiden 

Koopakte onder de loep
,,De aankoopmakelaar kan een hypotheekadviseur of bank, een taxateur en een notaris aandragen uit zijn netwerk’’, zegt Spierenburg. ,,Verder controleert hij of zij de voorlopige koopakte op fouten en voor jou ongunstige bepalingen. Je makelaar mag geen taxatie uitvoeren en meestal bemoeit hij of zij zich ook niet met de hypotheek. Sommigen willen eerst een recent hypotheekadvies zien voordat ze voor je aan de slag gaan.’’


Het takenpakket van een aankoopmakelaar ligt nergens officieel vast, waarschuwt Spierenburg. ,,Je moet daarover zelf goede afspraken maken. Leg vooraf schriftelijk vast welke stappen en werkzaamheden de aankoopmakelaar voor zijn rekening neemt en tot aan welk moment. Leg vast op welk moment en tegen welke voorwaarden de opdracht mag worden ingetrokken. Vraag na of hij intrekkingskosten rekent en hoeveel die bedragen.’’


Een aankoopmakelaar heeft een inspanningsverplichting, geen resultaatverplichting, stelt Spierenburg. ,,Het kan gebeuren dat je vindt dat de makelaar te weinig voor je doet. Als hij of zij aantoonbaar tekortschiet, dan mag je de overeenkomst kosteloos ontbinden.’’


Wat kost een aankoopmakelaar?

Elke makelaar hanteert zijn eigen prijsopbouw; daardoor zijn de precieze kosten niet altijd even duidelijk. Welink: ,,Hij maakt kosten vanaf het moment van inschakeling. Het is gebruikelijk die opstartkosten, vaak zo’n 500 euro, vooraf te betalen. Veel makelaars brengen die na aankoop van een huis alsnog in mindering op de totale kosten.’’

Belangrijker dan de opstartkosten is de courtage die hij in rekening brengt. Welink: ,,Dat is een procentuele vergoeding voor geleverde diensten, berekend over het onderhandelingsresultaat (het verschil tussen de door hem onderhandelde koopsom en oorspronkelijke vraagprijs, red.) of over de koopsom van het huis. Het kan ook een vast bedrag zijn.’’


Het best is een combinatie met een prestatie­be­lo­ning die afhangt van het onderhande­lings­re­sul­taat


Spierenburg: ,,Een vast bedrag is duidelijk, maar neemt wellicht de prikkel weg een scherpe prijs te bedingen. Een percentage van de aankoopsom heeft iets merkwaardigs, omdat de aankoopmakelaar dan gebaat is bij een hogere prijs. Het best is een combinatie met een prestatiebeloning die afhangt van het onderhandelingsresultaat. Benader meerdere makelaars en vergelijk offertes.’’


De toegevoegde waarde van de aankoopmakelaar zit hem normaliter in de aankoopprijs, zegt Spierenburg. ,,Die hoort uiteindelijk lager te zijn dan de prijs die je zelf had kunnen bereiken. Anders had je het net zo goed zelf kunnen doen. Maar omdat huizen tegenwoordig voor de vraagprijs en daarboven worden verkocht, maakt de aankoopmakelaar moeilijke tijden door. Op sommige plekken is de woningmarkt daarentegen zó overspannen dat je er zonder aankoopmakelaar niet tussenkomt.’’


Herssen: ,,Twee jaar geleden was de situatie nog: hoe meer je makelaar kan besparen, hoe meer je hem beloont. Maar dat geldt niet meer. Nu overbieden normaal is en er te weinig huizen zijn, is de hoofdprijs niet die paar honderd euro besparen, maar überhaupt een huis bemachtigen. Daarom zeggen veel makelaars: ‘Als ik jouw huis mag verkopen, doe ik de aankoop van je nieuwe huis gratis.’ Dan moet je wel al een eigen huis hebben, natuurlijk.’’


Het is wel zeer onwenselijk als een makelaar optreedt als zowel verkoop- als aankoopmakelaar bij hetzelfde pand, want dan onderhandelt hij met zichzelf. Bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) is dat dan ook verboden.

Bron: ad.nl